Comunas emergentes como Quilicura, La Cisterna y Pudahuel lideraron las rentabilidades inmobiliarias a nivel de la capital, impulsadas por las obras de infraestructura y transporte que potencian su conectividad.
Información específica sobre la evolución de la oferta de venta y arriendo, de propiedades nuevas y usadas mejora, sin duda, la decisión de compra de inversionistas inmobiliarios, personas naturales y, en general, de quienes tengan interés de invertir en el mercado residencial. Y cuán rentable pueda resultar una inversión, es la pregunta clave cuya respuesta puede guiar estas decisiones.
En esa línea, hace sólo un mes Mapcity, a través de Zoominmobiliario.com, lanzó el primer índice de Precios Zoominmobiliario (IPZ), cuyo indicador da a conocer la rentabilidad para la inversión de propiedades en los principales centros urbanos del país a partir de la oferta para compra y arriendo al momento del análisis.
En departamentos, el estudio indicó que la Región Metropolitana presentó en septiembre pasado un IPZ de 0,96, manteniéndose estable durante el trimestre móvil julio-septiembre para acumular una caída de 4% en el año debido a una tendencia leve a la baja en el precio de los arriendos. Fuera de Santiago, destacan las rentabilidades de alrededor de 5% de las regiones de Coquimbo, Valparaíso y Bío Bío.
Analizado por comunas, las más rentables en departamentos al mismo mes fueron Quinta Normal, con una rentabilidad de 7,69%, Maipú (7,22%), San Bernardo (6,87%), Estación Central (6,82%) e Independencia (6,3%). Por su parte, en el segmento casas Maipú se ubica a la cabeza con una rentabilidad de 6,28%, seguida por San Bernardo (6,19%) y Santiago (6,10%).
En un zoom a nivel de barrios, el informe destaca el sector de Goycolea en la comuna de La Cisterna, con un 8,18% de rentabilidad en septiembre, seguido por las zonas de Capitán Ignacio Carrera, en Macul (7,68%) y Coronel Agustín López, en Independencia (7,55%).
En octubre varió un poco el escenario y, de acuerdo con el IPZ, las comunas más rentables en departamentos fueron Quilicura, La Cisterna y Pudahuel (con rentabilidades sobre el 7%). Y en barrios lideraron Lo Negrete (Conchalí, con un 9,15%), seguido por Lo Campino (Quilicura, con 8,49%), precisa el gerente de Zoominmobiliario.com, Mariano Berazaluce.
Los casos de estas últimas dos comunas también destacan en el último informe de la firma Montalva Quindos, que refleja el comportamiento del mercado inmobiliario en el período comprendido entre octubre de 2016 e igual mes de 2017.
En La Cisterna, la mejor valorización se ha visto impactada por los últimos cambios de la vecina comuna de San Miguel, en donde, debido a los numerosos desarrollos inmobiliarios de los últimos años, su municipalidad decidió estudiar una actualización de su instrumento normativo y, a fines de noviembre del año pasado, modificó su Plan Regulador restringiendo la altura a un máximo de 10 pisos y las densidades permitidas a un rango entre 600 y 1.400 habitantes por hectárea, de acuerdo al sector.
Junto con ello, se aumentó el número de estacionamientos y áreas verdes. ‘Con San Miguel más restrictiva, La Cisterna se muestra como una buena alternativa para desarrollos. Su cercanía a San Miguel y Santiago, su buen acceso a transporte e infraestructura, sumado a zonas con normativas más permisivas que otras comunas, la hizo un sector atractivo para el mercado inmobiliario’, explica la gerente de Estudios Inmobiliarios de Montalva Quindos, Carla Tapia.
En esa comuna del sector sur de la capital, los puntos de interés de mayor relevancia han tendido a mantenerse o aumentar, en algunos casos, plantea el gerente de Estudios de Mapcity, Cristián Araneda. ‘En educación, aumentaron los jardines infantiles junto con los servicios de salud y cajeros automáticos’, precisa, añadiendo que se observó también una disminución de supermercados en la comuna, debido a que la cadena Ekono ha cerrado paulatinamente varios de sus locales en toda la Región Metropolitana.
En el caso de Quilicura, Araneda apunta que ‘se evidencia un auge de colegios, jardines infantiles y servicios de salud. Y el menor número de tiendas de conveniencia se debe a decisiones comerciales que han afectado a los locales Terpel, pero es probable que estos servicios tiendan al aumento paulatino en los próximos años debido a la proyección de la Línea 3 de Metro, que llegará al centro de esta comuna’.
Tapia añade a este análisis las mejoras en infraestructura destacando que la remodelación de la Ruta 5 Norte -en el sector oriente de Quilicura-, ‘mejoró notoriamente su conectividad, disminuyendo tiempos de traslado y potenciando las zonas industriales ubicadas al costado de la autopista Vespucio Norte’. Agrega que la zona posee 25 recorridos de buses del Transantiago, con servicios troncales y locales, y que la futura estación de la Línea 3 ‘también incrementó el interés del sector ya que, además de disminuir los tiempos de traslado, producirá una mejora en la imagen de la comuna’.
Conectividad, la clave
Desde 2008 a la fecha, las viviendas en el Gran Santiago han aumentado de valor un 68%, equivalente a un 5,6% anual. En ese marco, el gerente de Estudios de Arenas y Cayo, Cristián Gutiérrez, especifica que la zona central de la ciudad concentra altas plusvalías que se han mantenido constantes, destacando a la comuna de Macul en el sector oriente, con rentabilidades crecientes y por encima del 6,5%, ‘en un comportamiento de alta resiliencia’.
En este escenario, la conectividad es el concepto clave y el común denominador detrás de los polos urbanos que han mostrado las mayores alzas en este ítem en los últimos meses, especialmente el mejoramiento de importantes arterias y la cercanía a la red de transporte público.
Uno de los principales ejemplos lo representa el sector de Plaza Egaña, en el límite de las comunas de Ñuñoa y La Reina, que ha tenido una alta demanda impulsada principalmente por los servicios disponibles y su conectividad –autopista Américo Vespucio Sur que conectará con Américo Vespucio Oriente, la actual Línea 4 de Metro y la Línea 3 el próximo año–, todo lo cual ha llevado a que el metro cuadrado (m2) subiera un 54% desde 2012, cuando el promedio era de 42,3 UF.
También en el sector oriente de Santiago, los expertos prevén un boom inmobiliario y aumentos de precio de terrenos y propiedades cercanos a la futura Línea 7, cuyo trazado contempla el territorio de siete comunas y que se proyecta estará operativa en 10 años más. Entre 2012 y 2017, sin el anuncio de esta nueva línea como una variable a considerar, ya se vio una expansión de 40% en el sector de Estoril, con un m2 que pasó de 18,84 UF en 2012, a 26,46 UF/m2 en la actualidad.
El metro es también un factor crucial para el repunte de 66% de los precios de casas en arriendo en Renca, una de las tres comunas que se incorporan por primera vez a la red subterránea, de acuerdo con Tapia, de Montalva Quindos. Es que este medio de transporte, y la conectividad que otorga, se ha vuelto un punto fundamental. La gerente comercial de Empresas Armas, Iarhemy Figueroa, enfatiza que, en general, quienes tienen sus propiedades en las cercanías de alguna estación de la recientemente inaugurada Línea 6, por ejemplo, o los proyectos desarrollados que se encuentran en sus alrededores, han mejorado su plusvalía.
Es que el tren subterráneo ‘permite recuperar barrios vulnerables, transformándose en una externalidad positiva. Además, permite un crecimiento por densificación, es decir, aumentar población en un terreno sin ocupar extensión de suelo, entregando la posibilidad a algunos grupos de medianos y bajos recursos, de vivir en zonas centrales con buena accesibilidad y movilidad’, añade Tapia.
El último informe de Montalva Quindos añade a Pudahuel en el mapa de polos que lideran la plusvalía, con un aumento de 19% en el precio de los departamentos nuevos en venta y 9% en casas nuevas en venta. En el segmento de casas usadas en venta, Lo Prado fue la comuna que registró el mayor incremento de precios (40%), seguida por Providencia (34%) e Independencia (30%).
UN MERCADO QUE ESPERA OXÍGENO PARA EL PRÓXIMO AÑO
El estudio de Montalva Quindos señala que en el segundo semestre de 2016 y 2017, las ventas de casas disminuyeron un 20% y un 4% en el caso de los departamentos, debido principalmente ‘a la situación económica actual y a las restricciones de la banca’, explica.
Sin embargo, Cristian Gutiérrez, de Arenas y Cayo, advierte que si bien se han frenado muchas inversiones durante los últimos años, las iniciativas se reactivarán para el próximo, impulsando la demanda por suelos de alto potencial en todos los sectores.
En ese sentido, para el director ejecutivo de la inmobiliaria Norte Verde, Francisco Bascuñán, Ñuñoa se presenta como uno de los ejes más llamativos de la Región Metropolitana, con atributos que potencian al sector y que lo hacen ideal para invertir. ‘Ofrece alta rentabilidad debido a su excelente velocidad de venta y aumento del valor del suelo. Tiene una oferta atractiva y diversa, especialmente de edificación en altura, comercio, oferta de servicios y conectividad’, destaca.
Comparativamente con otros lugares donde se ha concentrado el desarrollo de la comuna –como la zona norte del Estadio Nacional–, hoy se vislumbra un nuevo polo inmobiliario en el cuadrante de Pedro de Valdivia, Guillermo Mann, Vicuña Mackenna y Rodrigo de Araya, que favorecerá el avance residencial hacia el lado sur, donde el valor del m2 puede ser menor a las 60UF, lo que explica que el barrio haya despertado el interés de varias inmobiliarias que han comprado terrenos.
DEPARTAMENTOS PEQUEÑOS Y CONECTADOS: LA MEJOR INVERSIÓN
En un escenario en el cual el valor del metro cuadrado (m2) está subiendo en varios sectores de la capital, el próximo año se presenta con grandes expectativas de inversión, especialmente en el segmento habitacional de departamentos que es, a juicio de los actores de este mercado, el que aporta mayor rentabilidad, dependiendo del producto y de su ubicación.
En arriendo, un buen proyecto puede dar una rentabilidad bruta de un 6% promedio, dicen en Inmobiliaria Aconcagua, acotando que los productos con mejores retornos son los departamentos de 1 y 2 dormitorios ubicados en proyectos cercanos a los ejes del metro.
‘Quienes invierten en este sector pueden aspirar a una ganancia promedio de 6,5% cuando la vivienda se arrienda’, coincide el gerente Inmobiliario de Brotec- Icafal, Eugenio López, mientras que el socio de Land Capital, Benjamín Solar, estima que la rentabilidad promedio que hoy se puede obtener en un departamento de un dormitorio y un baño, por concepto de renta, es de 5,5% (en relación a la UF). ‘Sin embargo, con una buena asesoría se puede aspirar a una rentabilidad de 6,5% e incluso, 8%’, acota el ejecutivo, añadiendo que son los departamentos de menor tamaño los que ofrecen mejores retornos en venta y arriendo.
‘La comuna de Santiago está dentro de ese segmento, sobre todo porque muchos de estos inmuebles están cercanos a oficinas y hay acceso al metro, lo que ayuda a poder conectarse con toda la ciudad’, acota.
Los bajos costos de mantención asociados a la vida útil de los materiales que se utilizan en su construcción, junto con su menor tiempo de vacancia, los hacen también un producto atractivo a ojos de los inversionistas, plantea el director ejecutivo de Inmobiliaria Norte Verde, Francisco Bascuñán.
El ejecutivo añade que comunas como Santiago Centro, Estación Central, Independencia, Providencia y Ñuñoa, que estén cercanas a alguna línea de metro y que cuenten con buenos servicios de salud, educación y comercio son las zonas más demandadas, en tanto que en Inmobiliaria Aconcagua destacan que, en el caso de la inversión en departamentos, probablemente la búsqueda de oportunidades se focalice en comunas emergentes (San Miguel, La Cisterna, San Joaquín, Macul, Independencia), siguiendo los ejes de las nuevas líneas del tren subterráneo.
Con todo, Solar advierte que la industria debería estar entrando en un ciclo al alza, de cara a 2018. En esa línea, puntualiza que el mercado debiera ver una demanda gatillada por la entrada de vigencia de la nueva Ley de Aportes al Espacio Público, lo que impactará los precios entre un 4% y 5%, comenta.
‘Han aumentado las restricciones crediticias y las provisiones bancarias, lo que ha restringido un poco la demanda, pero eso debiese cambiar a mediano plazo’, asevera.
7% de rentabilidad tuvieron Quilicura, La Cisterna y Pudahuel al mes de octubre.
68% ha aumentado el valor de las viviendas en el Gran Santiago, desde 2008 a la fecha
10 % y 15% aumentará plusvalía al poniente de Santiago por la futura línea 7 del Metro.
Fuente: Diario Financiero
